Regulació del preu de lloguer

La regulació del preu de lloguer ha entrat en vigor aquest dilluns 18 de març a través d’un índex de referència que limita les seves pujades a les zones tensionades

El dilluns passat ha entrat en vigor una nova mesura de contenció dels preus dels lloguers d'obligada aplicació. Es defineix a través d’un índex de referència pels habitatges de lloguer de les denominades zones tensionades. És un rang de preus màxim i mínim que cada immoble ha de tenir segons la zona i les característiques de cada habitatge. Aquesta regulació del preu de lloguer s’enfoca pels grans tenidors i per aquells habitatges que no hagin estat llogats en els últims cinc anys. 

Amb aquesta mesura publicada al BOE num 66 del 15 de març, el govern espanyol cerca limitar l’escalada dels preus del lloguer, estabilitzar part del mercat immobiliari, augmentar la seguretat jurídica per llogaters i propietaris i afavorir l’accés als habitatges de lloguer a la ciutadania. 

On i com s’aplica la regulació del preu de lloguer?

La regulació del preu de lloguer ve definida per un índex de referència que s’aplicarà a totes les zones tensionades definides per cada comunitat autònoma. A hores d’ara, Catalunya és l’única comunitat que ha declarat les seves zones tensionades amb els següents 140 municipis on la nova mesura és d’obligada aplicació:

Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d'Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, i Vilassar de Mar.

La regulació del preu de lloguer es fa a través d’un índex creat a tal efecte que mostrarà un preu de lloguer mínim i màxim per un habitatge amb unes característiques concretes d’un municipi de zona tensionada. La Generalitat té una pàgina web on obtenir l’índex de referència seguit de la introducció de les dades de l’habitatge.

El compliment d'aquest índex és obligatori en tots els habitatges de persones físiques o jurídiques que tinguin 5 o més habitatges i que es trobin a les zones tensionades. També s’aplicarà als nous habitatges de lloguer d'aquestes zones tensionades que entrin en el mercat després d'haver estat fora d'ell durant almenys cinc anys.

La regulació del preu de lloguer afectarà els contractes, siguin nous o prorrogats, que es signin a partir del 15 de març de 2024 i no tindrà efectes retroactius.

En el cas dels habitatges de petits propietaris de zones tensionades, quan es realitzi un nou contracte, el preu no podrà sobrepassar la renda de l'anterior contracte actualitzada amb l'IPC. En aquests casos, l'índex només tindrà un paper consultiu.

La realitat és que hi ha molts habitatges de zones tensionades que superen els límits establerts per l’índex. Tal com va dir el secretari d'Habitatge i Agenda Urbana, David Lucas,  "l’índex permet establir un control que dista molt del que en aquests moments s'està oferint i en molts casos cobrant pels preus del lloguer". Per posar un exemple el Sr. Lucas va dir: "un habitatge al carrer València de Barcelona, que en aquests moments en un portal s'ofereix a 1.660 euros, en el rang superior surt  a 984 euros".

Avantatges i inconvenients de la regulació del preu de lloguer

Primer de tot cal dir que, com acostuma a passar, aquesta nova mesura té els seus simpatitzants i els seus detractors. En un principi aquest índex, que assenyala un preu mínim i un preu màxim de lloguer, hauria de facilitar la negociació entre propietaris i llogaters ja que estableix els intervals de preus on moure’s.

En principi, tal i com es desprèn de la noticia dels informatius de TV3 on vàrem tenir el plaer d’intervenir, sembla que els majors beneficiats de la regulació del preu de lloguer seran les persones que accedeixin a un habitatge de lloguer. I serà així perquè la mesura els durà:

• Estabilitat Financera. Els llogaters gaudiran d'una major estabilitat financera al no enfrontar augments abruptes en els seus lloguers, la qual cosa els permetrà planificar millor les seves despeses i pressupostos.
• Accés a l'Habitatge. La regulació del preu del lloguer pot fer que l'habitatge sigui més accessible per a grups de baixos ingressos, evitant que siguin desplaçats per augments desproporcionats en els preus del lloguer.
• Seguretat Residencial. Els llogaters poden sentir-se més segurs en les seves llars, sabent que no seran desallotjats a causa d'increments exorbitants en el lloguer.

D’altra banda sembla que pels propietaris, que pensem caldria diferenciar-los entre persones físiques i jurídiques, l’únic avantatge real serà la de tenir llogaters més estables donada la regulació del preu del lloguer i, en principi, menys impagats i processos judicials de desnonaments. Tindran menys rendibilitat però més estable en el temps.

Els desavantatges per als propietaris poden ser:

• Menys Inversió. Els propietaris poden veure's descoratjats a invertir en propietats de lloguer si senten que no poden obtenir un retorn just sobre la seva inversió a causa de les restriccions en els preus del lloguer.
• Deterioració de la Propietat. Alguns propietaris podrien descurar el manteniment de les seves propietats si senten que no estan rebent suficients ingressos per a cobrir els costos de reparació i manteniment. Com comenta a la notícia de TV3 en Miquel Bascompte Carbonell “quan fas una obra en un pis de reforma gairebé integral, després vols mirar de recuperar la inversió. Doncs ara el que faran molts propietaris és pensar-s’ho i fer les obres imprescindibles”
• Oferta menys competitiva. Com a l’índex de referència de la regulació del preu de lloguer intervenen molts factors, la oferta es torna més plana i menys competitiva. Les possibles característiques que fan únics els habitatges, com els acabats de major qualitat, ja no pesaran tant en el preu final del lloguer pel que la diferenciació de preu per qualitat caurà.

El major perill d’aquesta normativa és que la regulació del preu del lloguer pot reduir l'oferta d'habitatges disponibles en el mercat de lloguer. Alguns propietaris podrien optar per retirar les seves propietats del mercat de lloguer i vendre-les o convertir-les en habitatges d'un altre tipus. Ara, en funció dels intervals que reculli l’índex, es plantejaran què es millor, llogar o vendre el pis  segons els seus avantatges i desavantatges quan abans tenien clar de posar el pis al mercat de lloguer.

És important reconèixer que la regulació del preu del lloguer no és una solució única per a abordar l'assequibilitat de l'habitatge. Si bé pot proporcionar alleujament immediat per als inquilins que lluiten per pagar els seus lloguers, també planteja desafiaments significatius per als propietaris i podria tenir implicacions en l'oferta i qualitat de l'habitatge de lloguer disponible.

L'èxit de la regulació del preu del lloguer depèn d'una implementació acurada i equilibrada que tingui en compte les necessitats tant dels inquilins com dels propietaris, i que fomenti un mercat d'habitatge sostenible i accessible per a tothom